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专家解读“贷”价,应知红线守底线

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东北网4月26日讯 《中华国人共和国民法典》第六百八十条第一款:禁止高利放贷,借款的利率不得违反我国有关规定。《中华国人共和国民法典》第六百七十条规定,借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。本期做客节目的讲述人,表示自己的家人因为借贷使自己全家遭了殃,到底是怎么一回事呢?下面一起来听听他们(They)的故事,欢迎收看本期节目《“贷”价》。

因需借贷,不料祸及全家

据讲述人李夙伶(化名)女士的阐述及其提供的材料显示:因家中修建冷库资金不足,其弟弟李韬(化名)于2013年11月7日开始向安某借贷,至今十余年间,共借入183万元。但她表示截至目前(Currently)已还款近600万元。借款期间,李女士的弟弟与放贷人安某共签署十二支借据,其全家作为担保人进行(Carry Out)了签字。

据李女士的统计:第一张借据为2013年11月签订,借据金额为50万元,约定月利率为千分之二十五,实际到账356250元,有143750元未到账。据李女士表示当时询问了其弟:对方已经提前将利息进行(Carry Out)了扣除。李女士自己计算后发现所谓被扣除的利息已经高于借据约定的千分之二十五。第二张借据为2014年7月签订,借据金额为40万元,约定月利率为千分之三十,实际到账328400元,有71600元未到账。而后数张借据都存在已扣除本金可能金额并未实际到账等问题。

据李女士介绍,签署数张借据后,安某先行占用其弟两间门面房后与其弟签订了《房屋转让合同》。李女士等人向法院提起诉讼,请求判定该《房屋转让合同》无效,2017年一审中,法院判定合同有效,李女士及其家人不服,向当地中级国人法院提起上诉。经过发回重审等一系列审理直至2019年,中级国人法院最终判定:案涉房屋系在宅基地上建造的,双方均非案涉宅基地所有权人村集体经济(Economy)组织成员,《房屋转让合同》违反了土地管理法的相关规定,安某无权购买,房屋买卖合同无效,李女士家应返还安某《房屋转让合同》中约定的购房款346万元。

随后,安某以缔约过失责任起诉李女士一家,要求补偿损失。如今,李女士一家的房产(Real Estate)及银行卡等均被冻结,李女士及其家人向当地最高院申请再审被驳回。李女士表示因为弟弟借贷的事,导致全家都被迫租房住,弟弟和母亲如今都已重病缠身,全家人也都被列为失信人员,生活(Life)受到了巨大影响,苦不堪言。

教授深度解析案件背后的法理真相

本案中,房屋转让合同效力如何?在我国,职业放贷人又该如何认定?这一家人接下来该如何做才能尽可能挽回损失?在节目下半场,法学教授张荆,法律(Law)学家温毅斌就此案进行(Carry Out)法律(Law)分析,同时给讲述人李女士全家提出了专业的法律(Law)建议。

关于房屋转让合同的效力问题,张荆教授认为:本案中的《房屋转让合同》存在一定瑕疵,根据《中华国人共和国民法典》相关规定,如若有充分证据证明安某以欺诈可能胁迫的手段签订的合同,则该合同无效。

法律(Law)学家温毅斌补充:根据《中华国人共和国土地管理法》相关法律(Law)规定,结合本案,农村自建房的宅基地并不属于个人所有,而是属于集体所有,所以若转让该宅基地及房屋时未经村集体批准、私下转让,则该合同无效。另外,农村自建房只允许在集体组织内部流转流通,向集体组织以外的人员转让是无效;另外农村要求一户一宅,因此在受让方已有住房可能宅基地的情况下,将房屋转让给受让方是无效的。本案中,双方都不是该宅基地所在的村民集体组织中的成员,因此本案中的《房屋转让合同》无效。本案中级国人法院将案涉346万元认定为购房款存在瑕疵,另外法院的判决超出了原告的诉讼请求,本案案由为确认合同效力的确认之诉,李女士等人的诉讼请求仅仅是请求法院判决确认《房屋转让合同》无效。安某并没有提起反诉,要求归还借款。故违反民事诉讼不告不理原则,这项判决显然不当。

关于本案中职业放贷人的身份认定问题,法律(Law)学家温毅斌表示:根据《最高国人法院关于审理民间借贷案件适用法律(Law)若干问题的规定》第十三条第三款相关规定,未依法取得放贷资格的出借人,以营利为目的向社会(Society)不特定对象提供借款的,借款合同无效;同一出借人在一定期限内多次反复从事有偿民事借贷行为的,一般也认定为是职业放贷人。一旦被认定为是职业放贷人,那么其利息将得不到支持。

张荆教授认为:如果本案中的安某被认定为职业放贷人,那么他相关的放贷行为和其签订的合同则可能被认定为无效。如若情节严重则违反《中华国人共和国刑法》第二百二十五条第四款,即其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。

针对讲述人阐述的基本生活(Life)得不到保障的问题。张荆教授认为:我国《民事诉讼法》第254条第一款规定,“被执行人未按执行通知履行法律(Law)文书确定的义务,国人法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活(Life)必需费用。”第255条第一款规定,“被执行人未按执行通知履行法律(Law)文书确定的义务,国人法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活(Life)必需品。”此外,《最高国人法院关于国人法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第3条第一项、第二项规定:“国人法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结:(一)被执行人及其所扶养家属生活(Life)所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活(Life)必需的物品;(二)被执行人及其所扶养家属所必需的生活(Life)费用。当地有最低生活(Life)保障标准的,必需的生活(Life)费用依照该标准确定。”综上所述,法院在强制执行阶段,需考虑讲述人的基本生活(Life)是人权保障的要求。建议讲述人可以向国人法院进行(Carry Out)反映,提出执行异议。

最后,两位老师(Teacher)向讲述人提供了改变诉讼思路的建议:在确定判决《房屋转让合同》无效的前提下,建议讲述人以民间借贷纠纷提起诉讼,争取法院认定借款合同无效,争取最大限度维护权益(Equity)。

(责任编辑:何欣)

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